Der Gang zur Schlichtungsbehörde

Was ist eine Schlichtungsbehörde?

Die Schlichtungsbehörde ist eine Instanz vor dem Gericht. Sie berät, entscheidet und vermittelt bei mietrechtlichen Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern. Die regionalen Schlichtungsstellen geben Hausbewohnern und Hauseigentümern die Möglichkeit, ihren Zwist aussergerichtlich beizulegen und dadurch zusätzliche Kosten zu vermeiden. Für die Kantone und Gemeinden bedeutet das eine Reduzierung der allgemeinen Gerichtskosten und des bürokratischen Aufwandes. Die Schlichtungsbehörden sind bewusst unbürokratisch gehalten. Auch juristisch unerfahrene Laien können ohne viel Aufwand ein Schlichtungsgesuch stellen. Seit dem 1. Januar 2020 ist die Schlichtungsbehörde gesetzlich verankert. In diesem Jahr trat die neue Schweizerische Zivilprozessordnung (ZPO) in Kraft. Bis dahin galten die kantonalen Zivilprozessordnungen. Zudem ist die örtliche Schlichtungsstelle verantwortlich für Miet- und Pachtsachen von Wohn- und Geschäftsräumen. Laut Art. 200 ZPO setzen sich die „paritätischen Schlichtungsbehörden“ aus einer vorsitzenden Person, meist ein Jurist, und einer paritätischen Vertretung zusammen. Die Vertretung besteht aus einem Fachrichter des Mieterverbandes und einem Fachrichter der Hauseigentümerverbände. Die Verhandlungen sind sehr informell gehalten. Weder protokollieren die Schlichter irgendwelche Aussagen, noch werden irgendwelche Unterlagen zu den Akten genommen. Wie genau das Schlichtungsverfahren abläuft, dazu gibt es keine genauen Vorgaben. Die Verfahrensweise kann regional und bei den individuellen Abteilungen sehr unterschiedlich sein.

Welche Aufgaben erfüllt eine Schlichtungsbehörde?

Primär haben die Schlichtungsbehörden die Aufgabe, beide Parteien zu einer Einigung zu bewegen, bevor sie ihre Streitigkeiten vor einem Gericht austragen. Sie hören sich die Argumente beider Seiten an, stellen Fragen zum Sachverhalt und machen Vorschläge. Zumeist kommt es dabei zu einem Vergleich. In diesem Fall erstellt das Vermittleramt ein Protokoll, welches beide Parteien unterschreiben, damit es rechtskräftig und bindend wird. Zudem tritt die Schlichtungsbehörde beratend auf. Du kannst dich also, bevor du ein Gesuch auf ein informelles Verfahren stellst, auch mit Fragen bezüglich des Mietwesens an die Behörde wenden. Jedoch geben sich die Behörden diesbezüglich zurückhaltend und unparteiisch.

Wann sollten sich Mieter und Vermieter an die Schlichtungsbehörde wenden?

Es gibt unzählige Gründe, warum sich Mieter oder Vermieter an eine Schlichtungsbehörde wenden können. Die Streitigkeiten können ihre Grundlage in den Kündigungen von Mietverträgen haben, in der Erhöhung des Mietzinses, Mietzinsausstände, Zustände der Wohnungen und diverse Nebenkosten. Mieter und Vermieter können jederzeit die zuständige Behörde aufsuchen.

Wie reiche ich einen Antrag für ein Verfahren zur Schlichtung ein?

Zunächst sollten Mieter versuchen, die Streitigkeiten im Gespräch mit dem Vermieter zu klären. Kommt es dabei zu keiner Einigung, dann kannst du so vorgehen:

• Zuständigkeit: Zuständig ist immer die Schlichtungsstelle am Ort des Mietobjektes. Deine regionale Schlichtungsbehörde findest du online.
• Verfahren einleiten: Am besten stellst du das Gesuch schriftlich. Alle im Mietvertrag genannten Parteien sollten das Formular unterschrieben haben. Die Behörden stellen häufig die Formulare online zur Verfügung.
• Anwesenheit: Grundsätzlich sind alle Parteien aufgefordert, bei der Schlichtung anwesend zu sein. Du kannst jedoch auch eine beliebige Person oder einen Anwalt mitbringen.
• Widerruf: Bist du dir bei einem Vergleich nicht sicher, dann kannst du innerhalb von zehn Tagen Widerruf einlegen.

Was passiert, wenn keine Einigung zustandekommt?

Sollte es zu keiner einvernehmlichen Einigung kommen, kann die Schlichtungsbehörde einen Urteilsvorschlag einbringen. In dem Urteilsvorschlag formuliert die Behörde eine Klärung des Sachverhaltes. Beide Parteien haben dann 20 Tage Zeit, diesen Vorschlag abzulehnen. Andernfalls gilt er als angenommen und beide Parteien haben sich an ihn zu halten. Sollte mindestens eine der beiden Parteien den Vorschlag ablehnen, dann erhält die klagende Partei eine Klagebewilligung. Mit dieser Bewilligung kann die klagende Partei sich direkt an die nächste Instanz wenden. Darüber hinaus kann die Behörde noch einen Entscheid bei einem Streitwert von bis zu 2.000 Schweizer Franken einbringen. Bis zu diesem Streitwert ist es den Behörden erlaubt, als echte Entscheidinstanz zu amten.

Welche Instanz folgt nach der Schlichtungsstelle?

Bei Miet- und Pachtangelegenheiten ist die nächste Instanz das Gericht. Bei einem Streitwert von unter 30.00 Franken kommt es zu einem vereinfachten Verfahren. Das Amt stellt in diesem Fall den Sachverhalt fest. Liegt der Streitwert über 30.000 Schweizer Franken, dann muss eine der Parteien eine schriftliche Klage sowie Beweismittel für ein ordentliches Verfahren einreichen.

Ist es besser, gleich vor Gericht zu ziehen und ist die Schlichtung kostenpflichtig?

Das Gerichtsverfahren ist mit zusätzlichen Kosten verbunden, nicht nur für die Ämter und Behörden, sondern auch für die klagenden Parteien. Solltest du im Verfahren unterliegen, musst du auch die Gerichtskosten tragen. Gemäss Art. 113 ZPO fallen bei Schlichtungsverhandlungen bezüglich Miete und Pacht bei Geschäftsräumen, Wohnräumen und landwirtschaftlicher Pacht keine Gerichtskosten an. Das Verfahren ist also kostenlos.