Das Grundbuchamt in der Schweiz – Fragen und Antworten

Das Grundbuchamt ist für das Grundbuch zuständig, also für das Register, in dem die Grundstücke und ihre Rechtsverhältnisse aufgezeichnet sind. Die Grundbuchverordnung (GBV) beschreibt das Grundbuch als ein „öffentliches Register über die dinglichen Rechte an Grundstücken sowie über die Vormerkungen und Anmerkungen“. Die Register geben dir genaue privatrechtliche Auskünfte über eine Liegenschaft. Das Grundbuch besteht aus folgenden Teilen:

• Das Tagebuch, das alle Grundbuchanmeldungen enthält
• Das Hauptbuch, bestehend aus sämtlichen Hauptbuchblättern
• Amtliche Vermessungen der Baupolizei
• Belege wie etwa Kaufverträge

Für das Grundbuch gelten mehrere juristische Prinzipien, die im Schweizerischen Zivilgesetzbuch (ZGB) festgehalten sind:

• Prinzip des öffentlichen Glaubens: Gemäss Artikel 973 ZGB müssen alle Angaben im Grundbuch verlässlich sein.
• Prinzip der Öffentlichkeit: Nach Artikel 970 ZGB sind alle Angaben im Grundbuch öffentlich einsehbar.
• Eintragungsprinzip für dingliche Rechte: Laut Artikel 971 ZGB müssen dingliche Rechte eingetragen werden, um Geltung zu erhalten. Es gibt einige Ausnahmen, etwa Aneignung, Erbe oder Zwangsvollstreckung.
• Antragsprinzip: Artikel 963 ZGB besagt, dass ein Käufer einen Antrag stellen muss, um als neuer Grundstücksbesitzer gelten zu können.

Es ist empfehlenswert, vor dem Kauf einer Immobilie das Grundbuch beim Grundbuchamt anzufordern. In dem Grundbuch ist eine genaue Beschreibung der Liegenschaft enthalten, wie etwa die Fläche und alle Gebäude, die vorigen Eigentümer samt Erwerbsdatum und spezielle Regelungen sowie Mietverträge. Hilfreich sind auch die Pläne und Auflagen der Baupolizei. Bauliche Ausführungsvorschriften, Wegrechte, Grundlasten und Pfandrechte sind wichtig zu wissen. Das Grundbuchamt bietet dir folgende Services:

• Grundbuchführung
• Beratung hinsichtlich das Grundstück betreffende Angelegenheiten
• Erstellung von öffentlichen Urkunden und Grundstücksverträgen
• Öffentliche Beurkundung von Verträgen und amtliche Beglaubigungen
• Grundbuchauszüge und Grundeigentümer-Abfragen

Im Grundbuch werden neben den Eigentumsverhältnissen auch die Änderungen dinglicher Rechte eingetragen. Auch du als Eigentümer bist verpflichtet, Änderungen der zuständigen Verwaltung mitzuteilen. Zu den Services gehört weiterhin die Klärung nachbarrechtlicher Fragen. Solche Fragen umfassen Grundstücksgrenzen oder prekaristische Verhältnisse wie Näherbauten und Zufahrten.

Der Grundbuchauszug gehört zu den Services der Grundbuchämter. Du kannst ihn vor dem Kauf eines Grundstückes anfordern, um dich darüber zu informieren. Du kannst den Auszug auch einem potentiellen Käufer vorlegen, um ihm seine Kaufentscheidung zu erleichtern. Ein Grundbuchauszug ist jedoch nur ein Auszug und enthält nicht notwendigerweise alle Informationen. Vollständigen Einblick in den gesamten Grundbucheintrag erhalten nur jene, welche ein rechtlich schutzwürdiges Interesse geltend machen können sowie die Eigentümer der Liegenschaft, Dienstbarkeitsberechtigte und Grundpfandgläubiger. Ein Grundbuchauszug ist kostenpflichtig. Kostenlos sind lediglich mündliche Auskünfte. Wie viel du bezahlen musst, das hängt davon ab, wie viele Informationen der Auszug enthalten soll. Mehr zahlst du, wenn du einen beglaubigten Auszug benötigst.

Mit der Grundeigentümer-Abfrage kannst du in Erfahrung bringen, wem ein Grundstück gehört. Viele Kantone und Gemeinden stellen ihr Register für diese Abfrage online zur Verfügung. Damit ist es nicht notwendig, extra zur Verwaltung zu gehen und Formulare auszufüllen. Durch die Abfrage erfährst du die Grundstücksbezeichnung und dessen Beschreibung, Name und Identifikation des Besitzers, die Adresse, die Eigentumsform und das Erwerbsdatum.

Kantone und Gemeinden sind mit ihren Grundbuchämtern für das Grundbuch zuständig. In einigen Kantonen gibt es nur ein Grundbuchamt, welches alle Register führt. In anderen Kantonen existieren mehrere Grundbuchkreise für mehrere Gemeinden mit je eigenen Grundbuchämtern. Stadtgemeinden können ebenfalls über ihre eigenen Grundbuchämter verfügen, wie etwa Zürich. Zumeist hat eine Stadt jedoch kein eigenes Grundbuch. In manchen Gemeinden fungiert ein Notariat als Grundbuchamt.

Möchtest du ein Grundstück erwerben, dann musst du dich in der Regel an ein Notariat wenden. Das Notariat führt die öffentliche Beurkundung durch. Die Kantone wiederum organisieren das öffentliche Notariat. Dabei gibt es einige Unterschiede. In Basel-Stadt, Tessin, Genf oder Bern besteht das freie Berufsnotariat, in Zürich das Amtsnotariat und in einigen Kantonen gibt es Mischformen. Letztlich benötigst du einen Notar, um die Handänderung des Grundstückes zu beurkunden.

Käufer erwerben mit dem Erwerb des Grundstückes auch die Lasten und Rechte, die im Grundbuch eingetragen sind. Informiert sich der Käufer nicht vorher, können zusätzliche Kosten auf ihn zukommen. Der Vorwand, die Rechte und die Lasten im Grundbuch nicht zu kennen, gilt nicht. Wichtig sind unter anderem Rechte wie das Durchleitungsrecht. Das gewährt dem Eigentümer des Grundstückes das Recht, Leitungen für Gas, Wasser und Strom durch ein Nachbargrundstück führen zu dürfen. Mit einem Nutzniessungsrecht wiederum darfst du auf deinem Land Wohnungen vermieten.