Mietrecht – Rechte und Pflichten für Mieter und Vermieter

Was ist das Mietrecht?

Das Mietrecht ist in der Schweiz komplex aufgebaut und regelt die Rechte und Pflichten des Mieters und des Vermieters umfassen. Das Mietrecht ist dabei immer ein Teil des Zivilrechts und ist im Bürgerlichen Gesetzbuch niedergelegt. Wohnen per Miete meint dann die zeitweilige entgeltliche Überlassung einer beweglichen oder unbeweglichen Sache. Gemietet werden kann entsprechend auch ein Pkw als Mietwagen. Entscheidender ist jedoch die Miete eines Grundstücks, einer Wohnung oder eines Hauses.

Im Mietrecht ist ebenso die Arbeit des Maklers festgehalten, der die Aufgabe eines Vermittlers zwischen Vermieter und Mieter übernimmt. Dieser erhält bei einem erfolgreichen Abschluss eine festgelegte Provision. Das damit verbundene Rechtsverhältnis regelt ein Maklervertrag. Möglich ist für den Wohnungssuchenden oder Vermieter auch die Inanspruchnahme verschiedener Makler, solange im Vertrag keine Alleinauftragsklausel enthalten ist. Bei einer Anzeige zu Mietobjekten in der Zeitung oder im Internet wird oft ein bestimmtes Zielpublikum angesprochen. In der Regel übernimmt diesen kommerziellen Teil das Maklerbüro.

Was ist ein Mietvertrag?

Das Mietrecht wird schriftlich bei einem Mietverhältnis durch einen Mietvertrag fixiert. Das Mietverhältnis besteht immer zwischen Mieter und Vermieter, wobei der Mietvertrag das Kernstück des Mietrechts darstellt. Beim Mietvertrag handelt es sich um einen schuldrechtlichen Vertrag zwischen den Parteien, wobei als Mieter die Person gilt, die im Vertrag benannt wird und das Mitverhältnis mit dem Vermieter abschliesst. Als Vermieter gilt laut Mietrecht die Person, die das Objekt zur Miete zur Verfügung stellt und im Mietvertrag als solche benannt wird. Das erfordert nicht immer die persönliche Unterschrift, sondern kann auch durch ein Vertretungsorgan wie etwa eine Hausverwaltung erfolgen.

Inhalt des Mietvertrags sind die wesentlichen Details, so:

• die Höhe der Kaution
• die Höhe der Miete
• die Höhe der Nebenkosten
• die Kündigungsschutzbestimmungen
• die Dauer des Mietverhältnisses
• die Beendigung des Vertrags
• spezifische Klauseln, z. B. über eine Übernahme des Objekts zum Kauf

Welche Regelungen gelten im Mietrecht für Ehepaare?

Für die Vertragsunterzeichnung ist meistens die Unterschrift beider Eheleute notwendig, wenn die Wohnung gemeinsam genutzt und gemietet werden soll. Ehepaare werden dann auch namentlich im Mietvertrag aufgeführt. Wenn jedoch Ehepaare nur einen Mieter benennen möchten, genügt es, wenn einer der beiden Ehepartner den Vertrag unterschreibt.

Was bedeutet das Mietrecht für den Vermieter?

Der Vermieter stellt ein Objekt zur Miete zu Verfügung und hat dabei die Verpflichtung, dieses dem Mieter zum Gebrauch zu überlassen. Im Mietrecht enthalten sind neben den Pflichten auch die Rechte des Vermieters. Diese betreffen:

• Mieterhöhungen innerhalb gesetzlich festgelegter Fristen und Vorgaben
• die Umlage aller Betriebskosten: alle Kosten, die bei der Nutzung des Mietobjekts anfallen, werden an den Mieter übertragen
• den Zutritt zur Wohnung (nach Absprache mit dem Mieter)
• Abmachungen für die Wohnungsnutzung (zu Haustieren, gewerblicher Nutzung usw.)
• Kündigung (bei Anspruch auf Eigenbedarf oder bei Streitigkeiten und Störungen)

Der Vermieter hat dabei neben der Bereitstellung der Wohnung die Pflicht, auftretende Mängel auszubessern oder eventuell eine Mietminderung zu gewährleisten. Genauer betreffen die Pflichten:

• die Instandhaltung der Wohnung
• die Übernahme der Kosten für Reparaturen (Schadensbeseitigung)
• die Sicherstellung der Heizungsfunktion

Welche Rechte hat der Mieter?

Das Mietrecht bietet gesetzlich vor allen Dingen den Schutz für den Mieter. Der Mieter ist verpflichtet, seine Miete pünktlich und in voller Höhe zu zahlen und die Nebenkosten zu übernehmen. Darüber hinaus muss er dafür sorgen, dass der Wohnraum nicht gefährdet wird. Laut Mietrecht hat der Mieter dagegen das Recht:

• keine Maklergebühren zu zahlen
• die Mietkaution in Raten zu bezahlen
• zu bestimmen, wer die Wohnung betreten darf
• Gäste zu empfangen
• Mitbewohner aufzunehmen (mit Absprache und Zustimmung des Vermieters)
• die Wohnung einzurichten und zu dekorieren
• Mietmängel aufzuzeigen mit Anspruch auf eine Mietminderung
• Einspruch gegen eine Kündigung zu erheben

Wie verhält sich das Mietrecht für Geschäftsräume?

Für die Gewerbevermietung gelten spezifische Mietverträge, die sich von den Verträgen im privaten Bereich unterscheiden. Hier wird dann auch nicht vom Wohnraummietrecht, sondern vom Gewerbemietrecht gesprochen. Dieses umfasst auch Pachtverträge, Zeitmietverträge oder die Miete für Geschäftsräume. Dagegen dürfen private Wohnungen, die als Wohnraum genutzt werden sollen, nicht als Geschäftsräume dienen. Wer ein Gewerbe betreibt, muss die Miete der Geschäftsräume durch einen Gewerbemietvertrag regulieren.

Wann ist bei Streitigkeiten eine fristlose Kündigung des Mietvertrags möglich?

Wenn Ärger und Probleme im Mietrecht auftreten, ist es immer sinnvoll, Rechtsanwälte zur Klärung zu beauftragen. Der Mieter ist dabei gesetzlich geschützt. Normalerweise wird ein Mietvertrag beidseitig gekündigt, wenn das Mietverhältnis nicht befristet ist. Eine fristlose Kündigung ist nur in bestimmten Ausnahmefällen. Der damit verbundenen ausserordentlichen Kündigung muss dabei immer mindestens eine Abmahnung vorausgehen, die auch Hinweise auf das Fehlverhalten enthält.

Fristlos darf der Vermieter kündigen, wenn:

• der Mieter mehr als zwei Monate die Miete nicht zahlt
• der Mieter den Vermieter beschimpft und beleidigt
• der Mieter ständig gegen die Hausordnung verstösst
• der Wohnraum ständig gefährdet wird
• die Wohnung ohne Genehmigung des Vermieters umgebaut wird
• der Hausfrieden gestört wird
• ohne Erlaubnis des Vermieters untervermietet wird