Pachtvertrag – die häufigsten Fragen rund um das Pachtrecht

Bei einem Pachtvertrag handelt es sich um einen Vertrag, der dem Mietvertrag sehr ähnlich ist. Es geht also auch hier um ein zeitlich begrenztes Dauerschuldverhältnis, wobei eine bestimmte Fläche einer anderen Person zur Verfügung gestellt wird und diese dafür regelmässige Beträge zahlt. Der Verpächter erhält in diesem Fall einen gewissen Pachtzins für die Nutzung der Pachtsache.

Auch wenn sie auf den ersten Blick sehr ähnlich erscheinen, so gibt es doch einen erheblichen Unterschied zwischen einem Pachtvertrag und einen Mietvertrag. Zwar geht es bei beiden Typen um eine Gebrauchsüberlassung, jedoch räumt der Pachtvertrag der nutzenden Person die zusätzliche Möglichkeit der Fruchtziehung ein. Damit ist gemeint, dass der Pächter mit dem Gebrauch der Immobilie einen wirtschaftlichen Gewinn erzielen darf. Der Pächter verpflichtet sich, die vereinbarte Pacht an den Verpächter zu entrichten und darf dafür die gepachtete Fläche ordnungsgemäss wirtschaftlich nutzen.

Pachtverträge werden häufig über Immobilien wie Ländereien oder gastronomische Räumlichkeiten abgeschlossen. Darüber hinaus werden Gewässer zur Fischerei und auch Waldstücke zur Jagd verpachtet. Gelegentlich erfolgt auch die Gebrauchsüberlassung von Unternehmen über einen Pachtvertrag. Auch die Nutzungsrechte für eine Software können Teil eines Pachtvertrages sein. Die häufigste Form des Pachtvertrages bezieht sich jedoch auf Ländereien und Grundstücke.

Hierbei handelt es sich um den Geldbetrag, der als Gegenleistung für die Nutzung der Pachtsache gezahlt werden muss. Der Pachtzins ist somit der Miete sehr ähnlich. Es handelt sich also nicht um eine Verzinsung im engeren Sinne, sondern vielmehr um einen fest vereinbarten Betrag, der zur Pacht des jeweiligen Grundstückes oder der jeweiligen Fläche fällig wird.

Da es sich bei der Pacht um ein ähnliches Vertragsverhältnis wie die Miete handelt, sollten auch solche Verträge schriftlich abgeschlossen werden. Nicht zuletzt müssen Verträge über Grundstücke oder Räume entsprechenden Verordnungen entsprechen und zum Teil auch verschiedenen Behörden vorgezeigt werden. Da es sich oft um ländliche Gebiete handelt, muss nicht selten auch das Baurecht miteinbezogen werden. Die Verordnungen im Baurecht dienen insbesondere dann zur Grundlage der Verpachtung, wenn es um die wirtschaftliche Nutzung von verpachteten Flächen geht. Doch auch wenn die Räumlichkeiten als Geschäftsräume genutzt werden oder einem Restaurantgewerbe dienen, wird ein Vertrag benötigt. Nicht zuletzt ist er auch für das Steuerrecht und das Festhalten der Erträgnisse relevant. Zwar sind Pachtverträge auch mündlich abschliessbar, ein schriftlicher Vertrag ist aber immer vorzuziehen.

Wer eine Pachtsache ordnungsgemäss pachten möchte, der muss ein Auge auf den Pachtzins haben. Nach dem Vertragsrecht handelt es sich hierbei um den zu entrichtenden Geldbetrag gegen Nutzung der Pachtsache. Basis der Berechnung sind dabei die Ertragswerte der betroffenen Flächen beziehungsweise der Mietwert des Gebäudes. Wird also ein Gebäude zur Unternehmensführung gepachtet, so ergibt sich der Betrag auf einer ähnlichen Berechnung wie im Vertragsrecht eines Mietvertrages. Handelt es sich dabei jedoch um Flächen im Freien, die beispielsweise zur Zucht oder zum Anbau von Obst dienen, so richtet sich der Pachtzins nach dem wirtschaftlichen Gewinn des Pächters.

Auch eine Pachtsache kann nach Vertragsrecht zu einem gewissen Zeitpunkt gekündigt werden. Häufig gelten Pachtverträge auf Zeit und enden somit automatisch, sofern sie nicht verlängert werden. Die Beendigung eines Pachtvertrages kann jedoch auch aus besonderem Grund vorgezogen werden. Häufig muss der Vertrag spätestens am dritten Werktag eines Zeitraums von sechs Monaten gekündigt werden und die meisten Pachtverträge laufen über ein Jahr. Es gibt also eine deutliche Abgrenzung zu herkömmlichen Mietverträgen, jedoch ähnelt der Pachtvertrag hier wiederum einem gewerblichen Mietvertrag. Eine weitere Abgrenzung zum klassischen Mietvertrag gibt es aufgrund besonderer Kündigungsrechte. Die Kündigung des Pachtvertrages ist in jedem Fall schriftlich einzureichen. Je nachdem welcher Nutzen hier im Vordergrund steht – etwa Technologie oder Landwirtschaft – ist die Kündigungsfrist unterschiedlich. Gründe bei der ausserordentlichen Kündigung des Pachtvertrages sind:

• Gebrauch der Pachtsache wird eingeschränkt
• Verträge mit einer sehr langen Laufzeit (über 30 Jahre)
• wichtige Gründe (etwa eine erhebliche Pflichtverletzung oder das Ausbleiben der Pacht)
• Berufsunfähigkeit des Pächters
• Tod des Pächters

Darüber hinaus kann der Pächter beim Landwirtschaftsgericht einen Antrag auf vorzeitige Kündigung stellen. Das Gericht entscheidet dann über die vorzeitige Beendigung des Pachtvertrages. Wer einen solchen Schritt gehen möchte, sollte sich jedoch nach Möglichkeit im Vorhinein eine Beratung zum Vertragsrecht bei Pachtverträgen einholen.