Baurecht: Eigenheim auf fremdem Grundstück? Das geht!

Das Baurecht legt fest, dass und unter welchen Umständen ein Haus auf einem fremden Grundstück gebaut werden kann. Dazu verpachtet der Grundstückseigentümer das Land für einen gewissen Zeitraum. Üblich sind Zeiten zwischen 30 und 100 Jahren, die Laufzeit kann jedoch auch verlängert werden. Alle Bedingungen des Baurechts werden in einem Vertrag festgehalten, der von einem Notar bestätigt werden muss. Das Baurecht wird dann ins Grundbuch eingetragen.

Das Baurecht ist mit Vorteilen und Nachteilen für die Bodeneigentümer und Bauherren verbunden. Das sind die wichtigsten Vorteile:

• Grundstückspreise sind teuer. Für manch einen scheitern die Bauvorhaben genau an diesen Kosten. Hier kommt der grösste Vorteil des Baurechts zum Tragen: Bauwillige sparen in vielen Fällen eine Menge Geld, wenn sie kein Grundstück kaufen müssen. (Doch Vorsicht: Manchmal entstehen höhere Kosten, als man am Anfang denkt!)
• Das Baurecht ist üblicherweise selbstständig, also nicht an eine Person gebunden. Es kann durch Erbe, Schenkung oder Kauf weitergegeben werden. Der Gebäudeeigentümer bleibt also flexibel.
• Bodeneigentümer, die ihr Grundstück nicht verkaufen wollen, können es auf diese Weise behalten und bekommen zusätzlich einen jährlichen Baurechtszins.
• Sollte der Eigentümer das Grundstück doch verkaufen wollen, hat der Inhaber des Baurechts ein Vorkaufsrecht.
• Auch für die Gemeinschaft bietet das Baurecht Vorteile: Auf diese Weise liegen weniger Grundstücke brach.

Natürlich gibt es auch Nachteile des Baurechts:

• Einer der Nachteile des Baurechts ist die Heimfallregelung. Diese besagt, dass das Gebäude nach Ablauf der Baurechtsfrist an den Bodeneigentümer übergeht.
• Ein weiterer Nachteil des Baurechts liegt in der jährlichen Zahlung der Baurechtszinsen.
• Wenn ein Baurecht vorliegt, sind die Banken manchmal zurückhaltender mit der Finanzierung. Viele verlangen, dass die Hypothek bis zehn Jahre vor Ablauf des Baurechts beglichen ist. Hier solltest du also vorher genau nachfragen, welche Bedingungen möglich sind.
• Möglichkeit Baurechtszinsteuerung: Der Baurechtszins kann im Lauf der Zeit an die Teuerung angepasst werden. Prüfe den Vertrag und rechne genau, wie viele Kosten auf dich zukommen.
• Wenn Grundstück und Gebäude unterschiedlichen Personen gehören, kann das Konfliktpotenzial zwischen den Parteien mit sich bringen.

Unter dem Baurecht kann neben dem beschriebenen Sachverhalt noch etwas anderes verstanden werden: nämlich die rechtlichen Einschränkungen, die sich beim Bau und von Gebäuden ergeben. Genau genommen heissen diese Rechtsgebiete aber Planungsrecht und Baupolizeirecht. Zum Planungsrecht gehören alle Vorschriften zur Nutzung von Grundstücken und zum Bau von Gebäuden.

Ob sich der Baurechtszins im Lauf der Zeit verändert, muss im Vertrag genau definiert sein. Häufig wird der Zins an die Teuerung angepasst. Ausserdem ist hier festgelegt, wie lange der Baurechtsberechtigte über das Grundstück verfügen kann und ob zusätzlich zum Zins Amortisationsleistungen anfallen. Der Vertrag muss notariell beglaubigt sein. Lasse dich rechtzeitig vorher von einem Anwalt beraten, der sich mit diesen Rechtsgebieten auskennt. Denn nicht immer ist das Baurecht günstiger als ein Kauf des Grundstücks, wenn man alle Kosten einrechnet.

Nach Ende der vereinbarten Laufzeit tritt die sogenannte Heimfallregelung in Kraft. Das bedeutet: Das Gebäude fällt in den Besitz des Bodeneigentümers. Dieser muss allerdings eine Heimfallentschädigung zahlen. Die Höhe ist meist schon im Vorfeld geregelt und hängt unter anderem vom Gebäudewert ab. Die Heimfallregelung sichert dem Grundstückseigentümer auf Dauer die Hoheit über das abgegebene Grundstück. Für den Besitzer des Gebäudes heisst es jedoch, dass dieses nicht auf Dauer in seinem Besitz bleibt. Alternativ können beide Parteien nach dem Ablauf des Baurechts auch einen neuen Vertrag aushandeln.

Nicht nur Privatpersonen, auch Gemeinden vergeben teilweise Baurechte. Das ist vor allem dann der Fall, wenn die Gemeinde öffentliches Land nicht verkaufen darf. Damit es nicht ungenutzt bleibt, werden dann Baurechte vergeben. Ein weiterer Vorteil: Die Gemeinde hat auf diese Weise mehr Möglichkeiten, Einfluss auf die Bebauung zu nehmen. So kann sie zum Beispiel ihr öffentliches Erscheinen einheitlicher halten. Ein Problem dabei kann das Hierarchieverhältnis sein: Ein öffentliches Baurecht bringt möglicherweise Konflikte zwischen Privatperson und Gemeinde. Bei einem privaten Baurecht dagegen sind beide Parteien gleichberechtigte Privatpersonen.