Ausserordentliche Kündigung – wenn das Mietverhältnis fristlos beendet wird

Was ist eine ausserordentliche Kündigung?

Bei einer ausserordentlichen Kündigung handelt es sich um die Kündigung eines Vertrages, bei der die üblichen gesetzlichen Regelungen nicht eingehalten werden müssen. Die ausserordentliche Kündigung wird auch fristlose Kündigung genannt und ist nur in besonderen Ausnahmesituationen zulässig. Es müssen jedoch bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein, damit die ausserordentliche Kündigung rechtskräftig ist.

Gibt es bei der ausserordentlichen Kündigung eine Kündigungsfrist?

Eine ausserordentliche Kündigung definiert sich dadurch, dass Fristen nicht eingehalten werden müssen. Je nach individueller Situation ist es jedoch empfehlenswert, ein bestimmtes Datum zu wählen und nicht zum sofortigen Zeitpunkt die Wohnung zu kündigen. Es gibt aber keine gesetzliche Frist, die bei einer ausserordentlichen Kündigung einzuhalten ist. Anders sieht es bei der ordentlichen Kündigung aus. Hier müssen sowohl bei Mietwohnungen als auch im Arbeitsrecht bestimmte Fristen eingehalten werden, die gesetzlich vorgeschrieben oder im Bereich Arbeitsrechts vertraglich festgehalten sind. Auch bei einer Mietwohnung werden manchmal Zeitverträge abgeschlossen, sodass sich die Kündigungsfrist verlängert. Das Recht zur ausserordentlichen Kündigung verfällt durch diese zusätzlichen Regelungen jedoch nicht.

Muss der Mieter bei einer ausserordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses sofort die Wohnung räumen?

Wenn der Mieter seine Wohnung fristlos kündigt, dann wirkt die Kündigung in der Regel ab sofort. In diesem Fall muss der Mieter die Mietsache sofort zurückgeben und die Wohnung vollständig räumen. In der Regel ist dies jedoch nicht der Fall. Die meisten Mieter haben die Wohnung noch nicht vollständig geräumt und eine neue Unterkunft gefunden, wenn sie ihre Wohnung fristlos kündigen. Aus diesem Grund sollte bei der ausserordentlichen Kündigung eine angemessene Auslauffrist angegeben werden. Das bedeutet, dass ein passendes Datum zur Beendigung der Mieterschaft angegeben wird. So willigt der Mieter freiwillig über die kurzfristige Fortsetzung des Mietvertrages ein, damit er genug Zeit für den Auszug hat. Solltest du also eine ausserordentliche Kündigung vornehmen wollen, dann überlege dir vorher, wann du die Rückgabe der Wohnung gewährleisten kannst.

Welche Gründe kann es für die ausserordentliche Kündigung des Mieters geben?

Eine ausserordentliche Kündigung kann sowohl seitens des Vermieters als auch des Mieters erfolgen. Begründet wird sie in der Regel durch schwerwiegende Probleme, welche den vertraglichen Vereinbarungen widersprechen oder nicht zumutbar sind. Ein Mieter kann beispielsweise folgende Gründe für eine ausserordentliche Kündigung haben:

• Die vertragsgemässe Nutzung der Mietsache ist nicht möglich. Dies ist etwa der Fall, wenn der Mieter die Wohnung gar nicht erst betreten kann, da ihm kein Schlüssel ausgehändigt wird.
• Die Mietsache befindet sich in einem gesundheitsgefährdenden Zustand, beispielsweise aufgrund von Schädlings- oder Schimmelbefall.
• Der Vermieter verletzt seine Pflichten und stellt falsche oder über überhöhte Betriebskosten in Rechnung.
• Der Vermieter verhält sich vertragswidrig und verschafft sich beispielsweise Zutritt zur Wohnung.
• Die Wohnung weist andere schwerwiegende Mängel auf, wie eine kaputte Heizung im Winter.
• Der Vermieter verhält sich unsachgemäss, beleidigt die Mieter oder stört den Hausfrieden.

Wann ist eine ausserordentliche Kündigung seitens des Vermieters möglich?

Auch der Vermieter hat in einigen Fällen das Recht, dem Mieter eine ausserordentliche Kündigung zu erteilen. Als Gründe kommen hier in Betracht:

• Zahlungsverzug (der Mieter zahlt seine Miete nicht pünktlich oder gar nicht)
• unbefugte Überlassung der Mietsache an Dritte (der Mieter begeht eine Vertragsverletzung)
• Störung des Hausfriedens (beispielsweise Lärmbelästigung oder unsachgemässes Verhalten gegenüber anderen Hausbewohnern)
• Vernachlässigung des Mietobjektes (der Mieter verursacht Schäden)
• Zweckentfremdung der Mietsache (der Mieter nutzt die Mietsache nicht vertragsgemäss)

Ist der Mieter dazu verpflichtet, einen Nachmieter für die Mietsache zu finden?

Nein. Bei der ausserordentlichen Kündigung ist es wichtig, dass für die Kündigung wichtige Gründe vorliegen. Diese müssen nachweisbar sein und deutlich machen, dass das Mietverhältnis nicht wie im Vertrag vereinbart möglich ist. Der Vermieter ist also alleine dafür verantwortlich, einen Nachmieter für die Wohnung zu finden. Auch bei der ordentlichen Kündigung ist der Mieter nicht für den Nachmieter der Wohnung zuständig. Zwar kann dieser bei der Suche nach einem geeigneten Nachfolger für das Mietverhältnis mithelfen und den Vermieter bitten, den Vertrag aufgrund eines gefundenen Nachmieters früher aufzuheben. Es gelten hierbei jedoch keine gesetzlichen Verpflichtungen.

Ist eine nicht funktionierende Partnerschaft ein Grund für eine ausserordentliche Kündigung?

Nein. Probleme in der Familie oder die Entlassung eines Haushaltsmitgliedes sind kein Grund für eine fristlose Kündigung. Wenn beide Partner den Mietvertrag für eine Wohnung unterzeichnet haben, so sind auch beide verantwortlich. In diesem Fall kann die Mietsache dem anderen Partner überschrieben werden. Kündigungsmöglichkeiten aus privaten Gründen sind in der Regel nicht zulässig. Stattdessen müssen sich die Gründe auf die im Vertrag festgelegte Nutzung und damit einhergehende Einschränkungen beziehen.