Das Kündigungsrecht in der Schweiz

Wie gestaltet sich das Kündigungsrecht in der Schweiz?

Innerhalb eines Arbeits- oder Mietverhältnisses besteht in der Schweiz ein Kündigungsrecht für jeweils beide Parteien. In Anspruch genommen wird dieses als ordentliche und ausserordentliche Kündigung. Schutz soll das Kündigungsrecht dem Arbeitnehmer oder Mieter geben, wenn eine ungerechtfertigte Kündigung vorliegt, während gleichzeitig der Arbeitnehmer oder Vermieter durch das Kündigungsrecht seine Angelegenheiten geltend machen kann, falls es einen Grund gibt.

Die fristgerechte Kündigung wird von beiden Parteien akzeptiert und erfolgt, wenn nach dem Kündigungsschutzgesetz ein gerechtfertigter Grund vorliegt. Dafür gibt es gesetzlich vorgeschriebene Kündigungsfristen, die eingehalten werden müssen. Auch das gilt für beide Seiten.

Treten Fälle auf, die eine prekäre Richtung nehmen, sodass grundsätzliche Punkte im Vertrag nicht gewahrt sind oder sich bei einer Wohnung das Einmietverhalten erheblich verändert, etwa durch eine ausbleibende Mietzahlung oder Beschädigung der Wohnung, kann eine fristlose Kündigung erfolgen. Das Kündigungsrecht schreibt vor, dass die ausserordentliche Kündigung keine gesetzlich vorgegebenen Kündigungsfristen einhalten muss. Das Miet- oder Arbeitsverhältnis wird dann mit sofortiger Wirkung gekündigt und aufgelöst.

Welche Fälle benötigen eine Kündigung?

Eine Kündigung erfolgt in Fällen, wenn vertragliche Bedingungen nicht eingehalten werden oder sich ein Miet- oder Arbeitsverhältnis ändert. Im Grunde betrifft die Kündigung alle schriftlichen Verträge, die aufgelöst werden sollen, wenn die vertraglichen Beziehungen nicht mehr in ihrer Verlässlichkeit geregelt sind. Angst vor einer Kündigung müssen Mieter und Arbeitnehmer jedoch nicht haben, wenn sie sich an die Abmachungen des Vertrags halten. Die Kündigung erfordert immer einen Grund und unterliegt dazu gesetzlich vorgeschriebenen Fristen. Einfach so verlierst du deine Wohnung oder den Arbeitsplatz also nicht.

Welches Kündigungsrecht gilt für Eigentümer einer Wohnung?

Kündigungen innerhalb des Mietrechts sind in der Schweiz streng geregelt und sollen dem Mieter ausreichend Schutz bei Wahrung seiner Pflichten bieten. Besonders ärgerlich sind Mieter, die Schwierigkeiten innerhalb eines Mietverhältnisses verursachen. Die Gutgläubigkeit wird dabei teilweise ausgenutzt. Handelt es sich um zur Zahlung unfähige Mieter, Mietnomaden oder Personen, die ihre Miete nur unregelmässig leisten oder allgemein gegen die vertraglichen Bedingungen verstossen, kann der Vermieter eine Kündigung in die Wege leiten. Ermittlungen helfen, die prekäre Richtung als Betrug zu entlarven. Das gilt auch dann, wenn die Mieter die Wohnung absichtlich verkommen lassen oder gegen die vertraglichen Bestimmungen verstossen.

Wie kündige ich unfähige Mieter?

Wenn Mieter weder die Miete noch die Nebenkosten bezahlen, kann der Vermieter zunächst schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und sich dann auch bei Ablauf der Frist auf eine Kündigung berufen. Zur Zahlung unfähige Mieter erhalten dann ein Kündigungsschreiben, das gleichzeitig mit der Zahlungsfristansetzung abgeschickt wird. Vertraglich kann die Frist durch den Vermieter nicht gekürzt werden. Genauso müssen laut Kündigungsrecht die Anforderungen klar und unmissverständlich verfasst sein. Fehlt die Kündigungsandrohung oder ist diese nicht gut verständlich, ist eine nachfolgende ausserordentliche Kündigung nicht möglich. Das gilt auch dann, wenn der Mieter seine Rechnung begleicht.

Wann sind vorsorgliche Mieterüberprüfungen notwendig?

Die Gutgläubigkeit eines Eigentümers oder Vermieters wird von manchen Mietern gerne ausgenutzt. Besonders ärgerlich ist es, wenn der Eigentümer seinen Mietzahlungen ständig nachlaufen muss. Das kann persönliche Probleme oder Zahlungsschwierigkeiten des Mieters betreffen. Die Ausreden sind vielseitig, während die Miete weiterhin ausbleibt. Das Einmietverhalten lässt sich dabei auch vorab prüfen. Einmietbetrüger ziehen nur zu gerne in Wohnungen, ohne die Absicht, die Miete tatsächlich aufzubringen. Der Vermieter wird über die Zahlungskraft getäuscht, was diese Fälle zu einem Betrug macht.

Besser ist es, auf vorsorgliche Mieterüberprüfungen zurückzugreifen, die vor dem Einzug oder während der Mietzeit durch einen Detektiv veranlasst werden können. Das ist erlaubt, wenn es sich tatsächlich um Betrüger handelt, nicht wenn der Mieter unvorhergesehen die Zahlungsfähigkeit verliert. Schuldner und Straftäter werden entsprechend unterschieden, wobei auch das durch vorsorgliche Mieterüberprüfungen herausgefunden werden kann. Gleiches gilt für Mietnomaden, die die Wohnung unbezahlt und in einem desolaten Zustand hinterlassen. Hier dient die Mieterüberprüfung der Ermittlung des neuen Aufenthaltsorts.

Welche grundsätzlichen Punkte sollte eine Kündigung enthalten?

Die Kündigung wird schriftlich verfasst und muss sich an vorgegebenen Kündigungsfristen orientieren. Unterschieden wird in ordentliche und ausserordentliche Kündigung. Letztere ist immer für eine vorzeitige Unterbrechung oder Auflösung eines Verhältnisses gedacht, etwa wenn ein Betrug vorliegt. So muss entsprechend ein triftiger Grund vorliegen. Damit ist die ausserordentliche Kündigung gleichzeitig eine fristlose Kündigung.

Eine Kündigung sollte immer verständlich formuliert sein und zwingend grundsätzliche Punkte und Angaben enthalten:

• Name, Anschrift und Kontaktdaten des Absenders
• Ort und Datum
• Name und Adresse des Empfängers
• Kündigungszeitpunkt
• Kündigungsgrund
• Kündigungserklärung
• handschriftliche Unterschrift

Was hat die Gutgläubigkeit mit dem Kündigungsrecht zu tun?

Die Gutgläubigkeit ist ein wichtiger Rechtsbegriff innerhalb des Vertrauensschutzes und besonders im Eigentümer-Besitzer-Verhältnis wichtig. In der Schweiz ist der gute Glaube gesetzlich in der BV der Schweizerischen Eidgenossenschaft verankert und enthält die Angaben, dass sowohl der Staat als auch private Personen nach Treu und Glauben handeln. Im Zivilrecht gibt es die Gutglaubens-Voraussetzung, sodass diese zunächst gültig ist und der Gegner den Beweis für einen Vertragsbruch oder die Böswilligkeit erbringen muss. Das gilt auch im Mietrecht, wenn eine ausbleibende Mietzahlung zu einer Kündigung führt. Der Vermieter muss nachweisen, dass zahlungsunfähige Mieter die Kündigung rechtfertigen.