Der Mietvertrag: Diese Punkte sollten unbedingt Beachtung finden

Fast immer ist es der Vermieter des Hauses oder der Wohnung, der einen Mietvertrag vorlegt und die wichtigsten Punkte bereits ausgefüllt hat. Sollte ein Vermieter keinen Wert auf einen Vertrag legen und ihn als nicht notwendig betrachten, sollte der Mieter dennoch darauf bestehen, dass zumindest ein Standardvertrag mit den wichtigsten Punkten wie Höhe des Mietzinses, Nutzung der Räume, Kündigungsfristen und Zahlungsvereinbarung ausgefüllt und unterschrieben wird. Denn ein Mietvertrag regelt nicht nur die Rechte des Vermieters, sondern auch die des Mieters. Gerade plötzliche, grundlose Kündigungen seitens des Vermieters können ohne Vertrag zu einem nervenbelastenden Streitfall werden.

Die grösste Sorge der Vermieter ist, den vereinbarten Mietzins nicht zum gewünschten Zeitpunkt zu bekommen oder gar komplett auf den Kosten sitzenzubleiben. Deshalb zählt die Zahlungsvereinbarung zu den wichtigsten Punkten im Mietvertrag: Der Mieter verpflichtet sich schriftlich, zu einem bestimmten Datum – meistens zum 1. des Monats – den vollen Mietzins zu überweisen. Dieser setzt sich aus der Kaltmiete und den anfallenden Nebenkosten zusammen. Manchmal wird auch eine Parkplatz- oder Garagenmiete fällig. Darüberhinaus gehört es zu den Pflichten des Mieters, die Wohnung in einem bestmöglichen Zustand zu bewahren. Bei Neubauten kann dies beispielsweise darin bestehen, täglich zu lüften, um Schimmelbefall zu vermeiden. Der Mieter darf keine schwerwiegenden Schäden anrichten. Auch eine regelmässige Beteiligung an der Pflege der Gemeinschaftsflächen wie Waschküche und Treppenhaus zählt zu den gängigen Pflichten des Mieters.

Ein Job in einer anderen Stadt, Trennung, Familienzuwachs – es gibt zahlreiche Gründe, weshalb die alte Wohnung nicht mehr passt und eine neue Bleibe gesucht werden muss. Manchmal drängt dabei die Zeit. Dennoch kann ein Mieter nicht einfach so aus der Wohnung ausziehen und auch Vermieter dürfen nicht ohne Weiteres kündigen. Der Mietvertrag regelt die jeweiligen Kündigungsfristen zwischen beiden Parteien. Auf Seiten des Vermieters beträgt die Kündigungsfrist meist drei Monate. Ausnahme: Es wurde vertraglich die Dauer des Mietverhältnisses festgehalten, sodass es zu einem fixen Datum endet. Die Wohnungsknappheit kommt der Hürde mit den Kündigungsfristen jedoch entgegen. Wenn ein Mieter rasch ausziehen muss und keinen doppelten Mietzins zahlen möchte, kann er in Absprache mit dem Vermieter eigenständig nach einem solventen Nachmieter suchen und die Kündigungsfrist somit umgehen.

Eine Kaution wird nur dann fällig, wenn sie im Mietvertrag benannt und beziffert wird. Es gibt also auch Mietverhältnisse, bei denen die Parteien auf eine Kaution verzichten, zum Beispiel bei einer Untervermietung oder einem privaten Anbieter. Die Höhe der Kaution ist gesetzlich begrenzt und darf maximal drei Monatsmieten betragen. Der Vermieter muss die Kaution auf einem Konto anlegen und das Geld für eventuelle Schäden nach dem Auszug des Mieters verwenden.

Auch in diesem Punkt gibt es je nach Vermieter Unterschiede. Nicht immer wird ein Einkommensnachweis verlangt. Trotzdem gehören folgende Informationen zur Standardauskunft:

• Beschäftigungsverhältnis
• Einkommensnachweis
• Betreibungsregisterauskunft
• Haustiere: ja oder nein und wenn ja: welche?
• Raucher oder Nichtraucher
• Anzahl der Personen, die in die Wohnung oder das Haus einziehen werden

Mietvereinbarungen sind nicht in Stein gemeisselt. Deshalb können sie auch nach Abschluss des Mietvertrags moduliert werden – beispielsweise, wenn eine zusätzliche Person in den Haushalt aufgenommen oder ein Raum des Hauses untervermietet wird. In solchen Fällen sind die Mieter sogar verpflichtet, dem Vermieter die anstehenden Veränderungen mitzuteilen. Auch eine Anpassung des Mietzinses nach oben oder unten kann in den Mietvertrag aufgenommen werden. Entscheidend ist, dass beide Parteien sich in einem Gespräch über die Änderungen verständigen, gemeinsam einen neuen Vertrag aufsetzen und ihn jeweils unterzeichnen.

Die wichtigsten Punkte eines Mietvertrags haben eine juristische Grundlage: das im Schweizerischen Obligationengesetz aufgenommene Mietrecht. Kommt es zu einem Streit, können sich also beide Parteien auf dieses Recht berufen; etwa, wenn der Mieter seinen Mietzins nicht errichtet hat oder der Eigentümer den Mieter zu einem raschen Auszug zu nötigen versucht. Trotzdem empfiehlt es sich, vor einem Gerichtsstreit erst einmal das persönliche Gespräch zu suchen und den Konflikt vis-a-vis zu klären.